İmar Kanunu'nu PDF İndir

---

İmar Kanunu’nun 21–32. maddeleri ruhsat ve ruhsata uygunluk konusunu açıkça düzenler. Bir kat maliki dairesinde balkon kapatıp odaya katmak ya da yangın merdivenine çıkışı engelleyecek şekilde değişiklik yaparsa bu, imar planına aykırı bir durumdur. Yönetici, yapılan değişikliğin hem binanın güvenliği hem de ileride alınacak iskan belgesi açısından risk oluşturduğunu bilmelidir. Bu nedenle durumu yazılı olarak malike bildirip sonrasında belediyeye resmi ihbarda bulunmalıdır. Aksi halde tüm bina için yıkım ve para cezası söz konusu olabilir. 

Madde 32’ye göre ruhsatsız yapılar veya ruhsata aykırı eklentiler (örneğin çatıda kaçak kat, bodrumda ek daire) belediye tarafından tespit edilirse yıkım kararı çıkar. Normalde yaptırım doğrudan malike uygulanır. Ancak yönetici bu duruma göz yumarsa, “ortak alanın ihlali” gerekçesiyle yönetim de dolaylı sorumlulukla karşılaşabilir. Profesyonel yönetim firmaları bu tarz durumları erken aşamada tespit edip resmi süreci başlatarak hem binayı hem de yönetimi korur. 

Madde 36’ya göre yapı kullanma izni verilirken sığınak, yangın merdiveni gibi hayati öneme sahip alanların boş ve erişilebilir olması şarttır. Eğer maliklerden biri bu alanları depo olarak kullanırsa hem can güvenliği riske girer hem de binanın iskan belgesi iptal edilebilir. Yönetici, bu kullanımı derhal sonlandırmalı, gerekirse belediye zabıtasına bildirmelidir. Bu tür alanlar yalnızca imar planında belirtilen amaç için kullanılabilir. 

İmar Kanunu’nun 37. maddesi her yapı için otopark zorunluluğunu düzenler. Bir site inşa edilirken kaç daireye kaç otopark yeri düşeceği projede belirtilir. Eğer otopark alanları farklı amaçlarla (ör. depo, dükkan) kullanılmaya başlanırsa bu ruhsat ihlali sayılır. Yönetici, maliklerin otopark düzenini keyfi değiştirmesine izin veremez. Ayrıca belediyeler otopark bedeli uygulaması yapabilir, bu da maliyetleri artırır. 

Madde 30–31’e göre iskan belgesi olmayan binalar “tamamlanmamış” kabul edilir. Bu durumda binada elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde sınırlamalar yaşanır, ortak alan sigortaları sorun çıkarabilir, belediye hizmetlerinden faydalanmakta zorluk yaşanır. Yönetici bu eksikliği raporlamalı ve maliklerle birlikte iskan başvurusu için gerekli belgeleri toplamalıdır. İskan alınmamış bir binada yöneticilik, her zaman risk taşır. 

Evet. Kanunun 21–25. maddelerine göre, binanın ortak alanlarında yapılacak her türlü inşaat ve tadilat için belediyeden izin alınması gerekir. Örneğin asansör boşluğunu kapatmak, merdiven genişliğini değiştirmek, çatıya kapalı alan yapmak ruhsat gerektirir. Yönetici bu konuda izin almadan işlem yaptırırsa, bina genelinde ceza ve yıkım riski doğar. 

Madde 26’ya göre cephede yapılacak değişiklikler (reklam panosu, tabela, renk değişikliği) belediyeden onay gerektirir. Yönetici izinsiz reklam uygulamasına izin verirse, hem bina hem de tabela sahibi para cezasına maruz kalır. Ayrıca görsel kirlilik ve komşular arası anlaşmazlık da doğabilir. 

Bahçe ve yeşil alanlar genellikle imar planında “ortak alan” olarak geçer. Madde 40–42’ye göre amacı dışında kullanım (ör. bahçeye kafe açmak, otoparka çevirmek) ruhsatsız yapı sayılır. Yönetici, bu durumda maliklere yazılı ihtar göndermeli, çözüm olmazsa belediyeye resmi şikayette bulunmalıdır. 

Kanunun 21–23. maddelerine göre çatıya yapılacak her tesis (güneş paneli, anten, klima merkezi) tadilat ruhsatına tabidir. Yönetici, malikin talebini reddetmek yerine belediyeden ruhsat alınmasını teşvik etmelidir. Aksi halde kaçak tesis olarak değerlendirilir ve sökülmesi gerekebilir. 

Madde 39 ve kentsel dönüşüm mevzuatına göre riskli yapı tespiti, maliklerin çoğunluk kararıyla başlatılır. Yönetici, bu süreci organize etmek, maliklere bilgi vermek ve resmi başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Profesyonel yönetimler bu noktada teknik raporları hazırlatır ve bakanlık ile yazışmaları yürütür. 

Evet. İmar Kanunu’nun 11–15. maddeleri yeşil alan, park, çocuk oyun alanı gibi bölgelerin planlı kullanımını güvence altına alır. Bu alanların farklı amaçlarla (ör. otopark, dükkân) kullanılması ciddi bir imar aykırılığıdır. Yönetici, hem çocukların güvenliği hem de bina değerinin korunması için bu tür girişimleri engellemek zorundadır. 

Madde 29’a göre inşaat ruhsatı 5 yıl geçerlidir. Eğer bina bu süre içinde tamamlanmazsa ruhsatsız yapı konumuna düşer. Yönetici, maliklere sürenin dolduğunu hatırlatmalı ve ruhsat yenileme ya da yeniden ruhsat başvurusu için belediyeyle temas kurmalıdır. Aksi halde bina ileride yıkım kararıyla karşı karşıya kalabilir. 

Evet. 21–24. maddeler uyarınca taşıyıcı sistemlerde yapılacak her güçlendirme ruhsatlı projeyle yapılmalıdır. Yönetici, deprem güvenliği için yapılacak bu tür çalışmaların mühendisler aracılığıyla ruhsata bağlanmasını sağlamalıdır. Aksi halde binanın iskanı iptal olabilir. 

32–42. maddelere göre kaçak katlar veya izinsiz yapılan bağımsız bölümler belediye tarafından yıkılır ve malike para cezası uygulanır. Ancak yönetici bu durumu önceden fark edip müdahale etmezse, idarenin gözünde “görev ihmali” doğabilir. Ayrıca yıkım işlemi sırasında binanın bütünlüğü ve güvenliği riske girer. 

Madde 28, yapı denetimini müteahhit ve maliklere yükler. Ancak yönetici, kullanım döneminde binanın mevzuata uygun işletilmesinden sorumludur. Denetim raporlarını takip etmek, eksikleri maliklere bildirmek ve belediyeyle koordine olmak yöneticinin görevleri arasındadır. 

İmar Kanunu’nun 15. ve 40. maddelerine göre bir bağımsız bölümün kullanım amacı ruhsat ve imar planında belirlenir; mesken olarak ruhsatlandırılmış bir dairenin iş yeri, depo, imalathane ya da büro olarak kullanılması, aynı şekilde iş yeri ruhsatlı bir bölümün konut olarak kullanılması ruhsata aykırılık teşkil eder. Bu durum yalnızca hukuki açıdan değil, pratikte de önemli sorunlara yol açar; zira meskenlerde iş yeri faaliyetleri yangın, gürültü ve çevre kirliliği riski doğurabilir ve diğer maliklerin yaşam hakkını ihlal eder. Yönetici, böyle bir aykırılığı tespit ettiğinde önce ilgili maliki yazılı olarak uyarmalı, kullanım devam ederse belediyeye resmi bildirimde bulunarak mühürleme veya idari para cezası gibi yaptırımların uygulanmasını sağlamalıdır; bu süreçte profesyonel yönetim desteği alınması, hem binayı hem de yönetimi cezai risklerden korur. 

 İmar Kanunu’nun 21. ve 26. maddelerine göre bina dış cephesinde yapılacak her değişiklik —mantolama, kaplama, dış cephe ısı yalıtımı ve boya dahil— tadilat ruhsatına tabidir. Çünkü kullanılan malzemelerin güvenlik özellikleri, binanın yük durumuna etkisi ve çevreyle uyumu belediye denetimine tabidir. Yönetici, ruhsatsız boya ya da kaplama işlemlerine izin verirse hem para cezası hem de söküm veya eski hale döndürme kararıyla karşılaşabilir. Bu nedenle her dış cephe yenilemesi için proje hazırlanmalı ve belediyeden resmi onay alınmalıdır. 

32–42. maddelere göre yıkım kararını belediye uygular. Ancak yönetici, maliklere durumu bildirmek, güvenlik önlemlerini almak ve belediyeye işbirliği sağlamakla yükümlüdür. Yönetici pasif kalırsa, bina yönetimi sürecin bir parçası olarak sorumlu tutulabilir. 

Hayır. Kanun’un 30–36. maddelerine göre imar mevzuatına aykırı kararlar uygulanamaz. Örneğin “bahçeye kaçak bir kat çıkılsın” gibi bir karar alınsa bile yönetici bunu yerine getirmek zorunda değildir. Yönetici kanuna uygun hareket etmekle yükümlüdür. 

21–27. maddeler kapsamında havuz, spor salonu, kafeterya gibi sosyal tesisler de yapı ruhsatına tabidir. Yönetici, bu tesislerin ruhsatsız kullanılmasına izin verirse hem idari yaptırımlar hem de sigorta sorunlarıyla karşılaşabilir. Ruhsatlı işletme hem bina değerini korur hem de kullanıcıların güvenliğini sağlar.