Türk Medeni Kanunu'nu PDF İndir

---

Türk Medeni Kanunu’nda (TMK m.688-691) paylı mülkiyet hükümleri uyarınca kararlar maliklerin oyçokluğu ile alınır. Bu nedenle toplantıya tüm maliklerin katılması şart değildir. Çoğunluk sağlanarak alınan karar geçerlidir ve diğer maliklere de bağlayıcı olur. Yöneticiler bu noktada, alınan kararların yeterli çoğunluğa dayandığını tutanakla belgelendirerek ileride çıkabilecek ihtilaflara karşı kendilerini güvence altına almalıdır. 

TMK m.2’de yer alan dürüstlük kuralı, yöneticinin maliklerin ortak iradesine sadık kalmasını zorunlu kılar. Ayrıca TMK m.690’da paylı mülkiyet temsilcisi gibi davranma yükümlülüğü açıkça görülmektedir. Yönetici, kurul kararına aykırı işlem yapar ve maliklere zarar verirse, bu davranışından dolayı hukuken tazminat sorumluluğu doğar. Yönetici, kararları aşan işlemlerde bulunmamalı, eğer acil bir ihtiyaç varsa maliklerin onayını sonradan da almak için raporlamalıdır. 

Paylı mülkiyet ilişkisini düzenleyen TMK m.690 ve m.691 uyarınca yönetici, maliklerin ortak giderleri ve taşınmazın korunması için zorunlu sözleşmeleri yapabilir. Bu kapsamda üçüncü kişilerle yapılan sözleşmeler maliklerin tümünü bağlar. Ancak yönetici, maliklere özel borç yükleyecek ya da olağan yönetimi aşacak işlemler için tüm maliklerin onayını almak zorundadır. Böylece hem yöneticinin sorumluluğu hem de maliklerin güvenliği dengelenmiş olur. 

TMK m.690, yönetimle ilgili zorunlu tedbirlerin alınmasını düzenler. Bu hüküm uyarınca yönetici, olağan işlerde kurul kararına bağlıdır; fakat yangın, su basması, acil onarım gibi olağanüstü durumlarda tek başına karar alabilir ve gerekli masrafları yapabilir. Ancak sonrasında maliklere bilgi vermek ve yapılan harcamaları belgelendirmek zorundadır. 

TMK m.688 ve devamında, paydaşların ortak giderlere katılma zorunluluğu düzenlenmiştir. Yöneticinin aidat toplama yetkisi bu hükme dayanır. Malikler arsa payı oranında giderlere katılır; yönetici keyfi artış yapamaz veya farklı oran uygulayamaz. Aidat toplarken mutlaka karar defterine ve banka hesap hareketlerine dayalı şeffaflık sağlanmalıdır. 

TMK m.690 gereği yönetici, paylı mülkiyeti yöneten temsilci sıfatıyla ortak giderler için icra takibi başlatabilir. Bunun için ayrıca tüm maliklerin tek tek yetkilendirmesi gerekmez. İcra takibi sırasında yöneticinin maliklere ait alacağı belgelerle ispatlaması yeterlidir. Bu noktada yöneticilerin düzenli tutanak, bütçe ve makbuz arşivlemeleri büyük önem taşır. 

TMK m.692 uyarınca paylı mülkiyette tasarruf işlemleri oybirliği ile yapılır. Ortak yerlerin kiralanması veya üçüncü kişilere tahsisi tasarruf sayıldığından yönetici bu konuda tek başına karar alamaz. Bütün maliklerin onayı gerekir. Yönetici, böyle bir durumda yalnızca hazırlık yapabilir ve kararı kurula sunabilir. 

TMK m.2 (dürüstlük kuralı) ve paylı mülkiyet hükümleri uyarınca yönetici maliklerin çıkarlarını korumakla yükümlüdür. Görevi kötüye kullanması durumunda maliklerin dava açma, yöneticiyi azletme ve uğranılan zararın tazminini isteme hakkı vardır. Ayrıca yöneticinin hukuka aykırı işlemleri kişisel sorumluluk doğurur ve maliklerin tamamına yüklenemez. 

TMK m.690, paydaşların taşınmazı birlikte yönetme yükümlülüğünü ortaya koyar. Yönetici seçilmediği takdirde tüm maliklerin yönetim sorumluluğu vardır. Bu durumda herhangi bir malik mahkemeye başvurarak bir yöneticinin atanmasını isteyebilir. Yönetici bulunmaması halinde doğacak zarar ve eksikliklerden tüm maliklerin sorumluluğu söz konusu olur. 

TMK m.2’deki dürüstlük ilkesi ve m.690’daki özen yükümlülüğü çerçevesinde yönetici, kusursuz olduğunu ispatlarsa sorumluluktan kurtulabilir. Örneğin gerekli tüm önlemleri aldığı halde kaçınılmaz bir zararın meydana gelmesi halinde yöneticiden tazminat talep edilemez. Burada önemli olan, yöneticinin özen yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğinin somut olayda ispatlanmasıdır. 

TMK m.683 mülkiyet hakkını malike tanımıştır. Bu nedenle yönetici, aslen malike karşı sorumludur. Kiracılar ise malik aracılığıyla yükümlülüklerini yerine getirir. Ancak yönetici doğrudan kiracıya zarar verirse (örneğin güvenlik önlemlerini almadığı için kiracının malı zarar görürse), bu durumda haksız fiil sorumluluğu doğabilir. 

TMK m.2’deki dürüstlük ilkesi yöneticinin ortak malvarlığını kişisel malvarlığı ile karıştırmamasını zorunlu kılar. Aidatları kendi hesabında tutması hem şeffaflığa aykırıdır hem de zimmet şüphesi doğurur. Yöneticinin ortak bir banka hesabı açması ve tüm tahsilâtı burada toplaması gerekir. 

TMK m.690 uyarınca yöneticinin görevi, taşınmazı korumak için gerekli tedbirleri almaktır. Bu çerçevede binanın yangın, deprem ve benzeri risklere karşı sigortalanması özen yükümlülüğünün doğal bir parçasıdır. Yönetici sigortayı yaptırmaz ve binada zarar meydana gelirse, malikler yöneticiyi kusurlu sayarak sorumluluk yükleyebilir. 

Paydaşlara hesap verme yükümlülüğü TMK m.690-691’de düzenlenmiştir. Yönetici, gelir ve giderleri belgelemek ve maliklere raporlamak zorundadır. Hesap vermemesi, hem yöneticinin görevden alınmasına sebep olur hem de doğrudan tazminat sorumluluğu doğurur. Ayrıca şeffaflık yükümlülüğünü ihlal ettiği için maliklerin güven ilişkisi zedelenir. 

TMK m.2 (dürüstlük kuralı) ve m.690’daki özen borcu gereği yönetici, taşınmazın güvenliğini sağlamakla yükümlüdür. Yangın tüplerinin doldurulmaması, acil çıkışların kapatılması gibi ihmaller sonucunda doğacak zararlardan yönetici şahsen sorumlu tutulabilir. Ayrıca idari para cezası gibi kamu yaptırımları da yöneticinin sorumluluğuna eklenir. 

TMK m.691, çoğunluk kararlarının bağlayıcılığını düzenler. Maliklerin çoğunluğu yöneticiyi değiştirmek istediğinde karar geçerli olur. Bu kararın tutanakla kayıt altına alınması ve yeni yöneticinin seçilmesi gerekir. Yönetici, çoğunluğun iradesine karşı görevde kalamaz. 

TMK m.690 ve m.691, mahkemece atanan yöneticinin de kanundaki temsil ve yönetim yetkilerine sahip olduğunu gösterir. Yani mahkeme atamasıyla gelen yönetici ile maliklerin seçtiği yönetici arasında yetki açısından fark yoktur. Her ikisi de aynı özen ve şeffaflık kurallarına bağlıdır.

TMK’da faiz oranları doğrudan düzenlenmemiştir; bu husus Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Ancak TMK m.2 çerçevesinde dürüstlük kuralına uygun şekilde sadece yasal faiz oranı uygulanabilir. Yönetici, maliklerden keyfi faiz talep edemez. 

TMK m.690, yöneticinin taşınmazı korumak ve yönetmek için gerekli işleri yapma yetkisini tanır. Olağan işler (temizlik, küçük bakım) için yönetici tek başına sözleşme yapabilir. Ancak olağanüstü masraf gerektiren işler için maliklerin onayı şarttır. Yönetici bu ayrımı gözeterek hareket etmelidir. 

TMK m.24 kişilik haklarını, m.683 ise mülkiyet hakkını korur. Yönetici, maliklerin temel hak ve özgürlüklerini sınırlayamaz. Özel hayatı ihlal eden kararlar hukuken geçersizdir. Ancak ortak yaşam düzenini ilgilendiren konular (örneğin gürültü, ortak alanın kullanımı) konusunda çoğunluk kararı alınabilir. Yöneticilerin her zaman maliklerin özel hayatına müdahale etmeden ortak yararı gözetmesi gerekir.