Türk Borçlar Kanunu'nu PDF İndir

---

Bina ve tesis yönetimi sözleşmeleri çoğunlukla vekâlet sözleşmesi (TBK m. 502–506) olarak değerlendirilir. Yönetici, maliklerin temsilcisi gibi hareket eder ve işleri onların yararına yürütmekle yükümlüdür.
💡 Malikler için risk: Yönetici görevini ihmal ederse doğrudan maliklerin hukuki ve mali sorumlulukları gündeme gelebilir. 

TBK m. 12’ye göre yazılı şekil zorunlu değildir. Ancak yönetim işlerinde aidat, bakım ve onarım gibi konularda sıkça ihtilaf çıktığı için yazılı sözleşme kanıt ve güvenlik sağlar.
📌 Avantaj: Profesyonel yönetim firmaları standart sözleşme ve raporlarla süreci şeffaf yürütür. 

TBK m. 502’ye göre vekil, hizmet karşılığı ücrete hak kazanır. Eğer bedel sözleşmede belirtilmişse o geçerlidir. Belirlenmemişse işin kapsamı ve piyasa rayici esas alınır.
⚠️ Risk: Belirsiz ücret, ileride yüksek ödeme taleplerine yol açabilir. 

TBK m. 506 gereği yöneticinin işini özenle yapması zorunludur. Aksi halde:

• Ortak alanların bakımsız bırakılması,
• Belgesiz gider kaydedilmesi,
• Yönetim planına aykırı karar alınması,

gibi durumlarda tazminat sorumluluğu doğar.

TBK m. 508, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü düzenler. Tüm giderler mutlaka fatura, makbuz veya banka dekontu ile desteklenmelidir.
🔎 Risk: Belgesiz ödemeler, mali denetimde doğrudan maliklere sorumluluk yükleyebilir. 

Bina yönetiminden doğan davalar genelde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Eğer yönetim şirketi ticari işletme şeklinde çalışıyorsa, Asliye Ticaret Mahkemesi yetkili olabilir.
📊 Avantaj: Profesyonel yönetim firmaları uyuşmazlıkları raporlarla destekleyerek süreci yargıya taşımadan çözme şansı sunar. 

TBK m. 512, yöneticinin sözleşmeyi feshetmesine izin verir; fakat bunun “uygun zamanda” yapılması gerekir. Aksi halde maliklerin uğrayacağı zararlardan sorumlu olur. 

TBK m. 512, malikler kuruluna yöneticiyi azletme yetkisi verir. Çoğunluk kararıyla yönetici değiştirilebilir.
🔄 Avantaj: Yönetici firmalar genelde yedek kadro ile çalıştığından, değişiklik durumunda yönetimde boşluk yaşanmaz. 

Hayır. TBK m. 506’ya göre yönetici işi devretse bile seçim ve denetim sorumluluğu devam eder.
⚠️ Risk: Yanlış yüklenici seçimi, hem mali kayıplara hem de maliklere karşı tazminat yükümlülüğüne yol açabilir. 

2019’dan beri, TBK kaynaklı alacak ve tazminat davalarında zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır (HUAK m. 18/A). Bu, uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözülmesini amaçlar. 

TBK m. 505, yöneticinin talimatlara uygun hareket etmesini öngörür. Yetki dışı işlemler geçersiz sayılabilir ve tazminat doğurabilir. 

Evet. TBK m. 510, vekile gerekli masraflar için avans isteme hakkı tanır.
⚠️ Risk: Avans ödemeleri raporlanmazsa suistimal riski doğar.

Sözleşmede açıkça “ücretsiz” ibaresi yoksa, TBK m. 502 gereği yapılan iş ücretlidir. 

Hayır. TBK m. 504, vekilin yetki sınırını çizer. Ortak borçlanmalar için mutlaka maliklerin yazılı onayı gerekir.
⚠️ Risk: Yetkisiz kredi işlemleri, maliklerin finansal yükümlülük altına girmesine neden olabilir. 

TBK m. 112, sözleşmeye aykırılıktan doğan zararın tazminini öngörür. Ayrıca malikler yöneticiyi görevden alma hakkına sahiptir. 

Evet. TBK m. 505, acil durumlarda vekilin inisiyatif kullanmasına imkân verir. Örneğin su tesisatında patlama veya asansör arızası halinde malik onayı beklenmez.
📈 Avantaj: Yönetici firmalar acil müdahale anlaşmaları sayesinde hızlı çözüm üretir. 

Evet. TBK m. 66 ve 116, yöneticinin hem maliklere hem de üçüncü kişilere karşı sorumlu olduğunu belirtir.
⚠️ Risk: Eksik sigorta yaptırılması halinde maliklerin malvarlığı doğrudan zarar görebilir. 

Evet. TBK m. 508’e göre yönetici, görevden ayrıldıktan sonra da hesap verme ve belgeleri teslim etme yükümlülüğünü sürdürür.  Evet. TBK m. 508’e göre yönetici, görevden ayrıldıktan sonra da hesap verme ve belgeleri teslim etme yükümlülüğünü sürdürür. 

Hayır. TBK m. 504, yöneticinin yetkisini sınırlar. Ortak alanların kiraya verilmesi için kat malikleri kurulunun yazılı kararı gerekir. 

Evet. TBK m. 179, taraflara ceza şartı koyma imkânı tanır. Yönetici yükümlülüklerini yerine getirmezse belirlenen cezayı ödemeyi kabul edebilir.
📌 Avantaj: Profesyonel firmalar bu tür maddeleri standart sözleşmelerine ekleyerek maliklerin haklarını daha güçlü güvence altına alır.